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11 Dinge, die man beim Hausverkauf wissen muss

Wer ein Haus verkaufen will, muss viel richtigmachen: Wie strukturiert man den Verkaufsprozess? Oder wie schätzt man den Verkaufspreis? Hier finden Sie Antworten.

19. Februar 2020

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Herausforderung Hausverkauf: Die Profis der Hypothekarbank Lenzburg sogen dafür, dass Fehler beim Immobilienverkauf vermieden werden. (Illustration: Andrew Burrows)

1. Wie strukturiere ich den Verkaufsprozess?

Bei einem unverbindlichen individuellen Erstgespräch werden Sie von unseren Spezialisten beraten. Sie haben die Möglichkeit, Fragen, die Sie bewegen, zu stellen. Soll ich die Liegenschaft vorzeitig auf die Kinder übertragen? Wie hoch ist ein realistischer Verkehrswert respektive Verkaufspreis? Welche Renovationskosten kommen auf mich zu? Welche Steuern löst ein Verkauf der Immobilie aus? – Ein Hausverkauf ist eine bewegende Angelegenheit. Zudem erklären wir Ihnen unseren Verkaufsprozess, zeigen auf, wie wir den Verkaufspreis einer Immobilie festlegen, wie unsere Verkaufsdokumentation und unsere Marketingmassnahmen ausschauen, und wie wir für Sie die Besichtigungstermine managen.

2. Wie schätze ich den Verkaufspreis?

Den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist nicht einfach. Wir stellen fest, dass Besitzer den Wert Ihres Eigentums oft unter- oder überschätzen. Beides hat im Verkaufsprozess potentiell negative Auswirkungen. Bei einem zu tief angesetzten Verkaufspreis hat man es oft mit einer grossen Anzahl von Interessenten zu tun, was auch zu einem hohen administrativen Aufwand (Besichtigungen) führen kann. Wird der Preis hingegen zu hoch angesetzt, bleiben Interessenten nicht selten aus. Nachträgliche Preisreduktionen wirken sich dann plötzlich negativ auf die Kaufinteressenten aus. Wir erstellen unsere Preisschätzungen je nach Eignung der Objekte nach dem hedonischen Bewertungsmodell oder einer Substanzwertberechnung.

3. Wieso ist der Vergleich mit anderen Häusern aufschlussreich?

Für das optimale Resultat beim Verkauf ist es sinnvoll, eine seriöse Immobilienbewertung erstellen zu lassen. Man unterscheidet dabei zwischen der hedonischen Bewertung und dem Gutachten eines Fachspezialisten. Die hedonische Bewertung des Verkehrswertes basiert auf statistischen Zahlen, das heisst auf vergleichbaren Immobilientransaktionen in der Region. Dieses Verfahren wird von Banken angewandt, um die maximale Belehnung zu definieren. Es eignet sich sehr gut für vergleichbare Immobilien wie Stockwerkeigentum, Reiheneinfamilienhäuser oder klassische Einfamilienhäuser.

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4. Wie berechne ich den Verkehrswert?

Ein gewisses Alter der Immobilie, Investitionen oder eine ungewöhnliche Aufteilung von Räumen und Flächen können das Resultat einer hedonischen Schätzung stark verfälschen. Für betroffene Objekte berechnen wir einen Schätzwert. Zu diesem Zweck besichtigen wir die Liegenschaft, beurteilen die Materialisierung und die Bausubstanz und messen die Immobilie aus. Der resultierende Wert ist eine Empfehlung unsererseits und erhebt nicht den Anspruch den echten oder wahren Wert der Liegenschaft darzustellen.

5. Wie hält man die Geschichte eines Hauses fest?

Für eine professionelle Verkaufsdokumentation messen wir vor Ort mit dem Laser-Messgerät alles genau aus: Wir halten in der Dokumentation sämtliche Flächen der Räume fest und präsentieren das Objekt mit ansprechenden Fotografien. Zudem halten wir die Geschichte der Häuser fest (Historisches, Sanierungen, Unterhalt) und entwerfen in unserer Dokumentation ein Gesamtbild eines zum Verkauf stehenden Objekts.

6. Auf welchen Kanälen soll ich mein Haus bewerben?

Wir haben vier Kanäle, über die wir unser Verkaufskandidaten promoten: Unser Geschäftsstellennetz, ein einschlägiges Internetportal, die Website der Hypothekarbank Lenzburg und die Häuser selber. Ein Schild oder Plakat im Fenster einer Liegenschaft weisen Passantinnen oder Passanten darauf hin, dass ein Objekt zum Verkauf steht und wo sich Interessenten melden können. Verkaufsflyer mit QR-Codes zu den Verkaufsobjekten liegen in unseren 13 Geschäftsstellen auf. Über das Immobilienportal Immoscout24.ch präsentieren wir unsere Verkaufsobjekte auf einem der meistbesuchten Immobilien-Marktplätzen der Schweiz. Zudem werden die Objekte auf der Website hbl.ch zusammen mit der Verkaufsdokumentation publiziert.

7. Wie bringe ich Hauskäufer und Hausverkäufer zusammen?

Da wir im Auftrag unserer Kunden nicht nur Immobilien verkaufen, sondern auch kaufen, wissen wir, wenn etwas Spezielles gesucht wird. Zum Beispiel ein Haus abseits hektischer Wohnzentren, das aber verkehrstechnisch dennoch gut erschlossen ist. Oder wenn jemand ein altes Herrenhaus oder ein rares Altstadtobjekt wünscht. Unsere Suchlisten gleichen wir jeweils mit den Verkaufsobjekten ab und bringen wenn möglich Verkäufer und Kaufinteressenten zusammen.

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Als Liegenschaftsmaklerin verkauft die Hypothekarbank Lenzburg Ihre Immobilie. Wir sind Ihnen aber genauso bei der Suche einer passenden Liegenschaft oder bei Finanzierungen behilflich.

8. Wie plane ich Hausbesichtigungen?

Wer sich für ein Verkaufsobjekt interessiert, meldet sich in der Regel direkt bei uns. Wir koordinieren im Anschluss Besichtigungstermine für die zum Verkauf stehende Liegenschaft, so dass sie dem Verkäufer, dem Kaufinteressenten und uns passen. Wir führen dann Hausbesichtigungen auf Wunsch auch gleich selber durch.

9. Wie bleibe ich im Verkaufsprozess am Ball?

Unsere Auftraggeber erhalten regelmässig ein Update, wie es um ihre Verkaufsobjekte steht. Dabei haben wir auch die Möglichkeit, zusätzliche Massnahmen wie die Schaltung eines Zeitungsinserates zu besprechen. Sobald wir einen positiven Entscheid eines Kaufinteressenten erhalten und wissen, zu welchem Preis er oder sie zu kaufen bereit ist, machen wir uns an die Aufsetzung der Verkaufsverträge.



10. Wer entscheidet über den Verkaufspreis und die Käuferschaft?

Nicht die Immobilienmaklerin entscheidet, wer die Liegenschaft zu welchem Preis erhält, sondern diese Entscheidung bleibt beim Verkäufer. Vielleicht soll die Liegenschaft an Nachbarn oder alte Bekannte verkauft werden, vielleicht will man die Liegenschaft an jemanden verkaufen, der wirklich Freude an einem grossen, gepflegten Garten hat.

11. Wie beglaubige ich einen Hausverkauf?

Die Kaufverträge für eine Liegenschaft bedürfen der notariellen Beurkundung. Das heisst ein Notariat erstellt den Kaufvertrag nach unseren Angaben und verschickt den Entwurf an die Käufer- und Verkäuferschaft zur Prüfung. Danach erfolgt die Unterzeichnung beim Notariat. Sie können den Notar oder die Notarin frei wählen. Ohne Ihre Präferenzen wählen wir einen Notar oder eine Notarin in Ihrer Nähe.

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